Tereny Przedsiębiorstwa Budownictwa Uprzemysłowionego (PBU) Warszawa-Północ (ul. Górczewska 179, 179B, ul. Jana Olbrachta 94A) to dawne zakłady przemysłowe, tzw. Fabryka Domów. Zajmują około 17 ha. W skład zabudowań wchodzą ogromne, wysokie hale, w których odbywała się produkcja prefabrykowanych elementów. Produkowano w nich m.in. gotowe płyty z otworami na okna i drzwi balkonowe [1].

W zachodniej części powstało osiedle Górczewska Park (ul. Górczewska 181) [11].

Przy ul. Górczewskiej znajduje się dwukondygnacyjny budynek biurowy o żebrowej, betonowej elewacji. Na daszku nad wejściem do ok. 2016 roku stała charakterystyczna rzeźba (zapewne Ateny, jako że mieściła się tam firma kamieniarska Athena Marmor). Obecnie budynek został odnowiony, w tym pomalowany na biało i grafitowo, a daszek i rzeźbę usunięto. Mieści się w nim laboratorium odzyskujące uszkodzone telefony.

W budynkach warsztatowych w północnej części posesji działały w 2023 roku w większości firmy związane z motoryzacją, m.in. Fair Air Klimatyzacja, Skoda Serwis, Auto Szyby SpeedGlass, Przemek Garage, Kivi Racing Factory, Coobcio Garage. Duży otwarty teren równoległy do ul. Górczewskiej zajmował Bemostal na magazyn surowców.

Teren w części północnej jest zaniedbany, porośnięty chaszczami. Pozostało sporo gruzu, betonowych płyt, zardzewiałych elementów zbrojenia i dużo śmieci [1]. Obok hal i baraków są hałdy żwiru, tłucznia i gruzu. Część mieszkańców osiedla Górczewska Park uważa, że zimą hałdy pokryte śniegiem przypominają góry [4].

Sercem fabryki były znajdujące się w północnej części żelbetowe hale wzniesione w konstrukcji słupowej, nakryte połaciowymi spadzistymi dachami. W ich wnętrzach pracowały suwnice, zaś gotowe produkty wyjeżdżały wprost na przylegającą do hal bocznicę kolejową. Czytelna jest konstrukcja, która wspiera się na kwadratowych słupach. Najwyższa kondygnacja wypełniona jest wielkimi oknami, dzięki którym we wnętrzach hal jest widno [1].

Obok stoją się silosy na cement połączone z działającą tu betoniarnią oraz ramy suwnic. Silosy są bliźniaczymi, cylindrycznymi wieżami, między którymi umieszczone utylitarne, stalowe schody. Na szczytach silosów znajdują się barierki zabezpieczające, zaś w ich przyziemiu biegnące na całym obwodzie okienka. Do wnętrza wiodły stalowe drzwi, zlokalizowane pod schodami, obecnie zaspawane [1].

W południowej, nieużytkowanej części, znajdują się dwa ceglane budynki, jeden parterowy z czterospadowym dachem, drugi trzykondygnacyjny. Ten drugi był halą (w miejscu kotłowni), w której u szczytu umieszczono kilka otworów w dachu. Służyły do zasypu frakcji w mieszalnikach. Sam budynek, nietynkowany, otrzymał surowy wygląd. Na jego wystrój składają się ceglana opaska wokół drzwi, gzyms rozdzielający ponad oknami pierwszego piętra oraz wydatny gzyms wieńczący. Wszystkie okna otrzymały typowe dla architektury industrialnej wielokwaterowe podziały. Elewacja szczytowa, trójosiowa, została zwieńczona niską attyką. Elewacja boczna posiada identyczny wystrój, jest czteroosiowa [1].

Pozostałe budynki zakładów są w większości jednokondygnacyjne. Zachowały się portiernia i wartownie, budynek remizy strażackiej, laboratorium, warsztat hydrauliczny, budynek biura wydziału II, budynek biurowo-socjalny, budynek administracyjno-socjalny, budynek szlifierni, budynek sprężarkowni, budynek stolarni, warsztat elektryczny, budynek kotłowni, podgrzewalnia i przesypownia kruszyw, mieszalnia lastriko, budynek maszynowni transportu opału, budynek wagi samochodowej, stacja paliw, warsztat naprawy samochodów, transformatorownie i hydrofornie, warsztaty oraz garaże i magazyny sprzętu i materiałów [31].

Na terenie działki są dwa rodzajów torów kolejowych. Te o mniejszym rozstawie kół służyły zapewne do transportu materiałów na poziomie lokalnym. Tory o szerszym rozstawie miały połączenie ze znajdującą się od zachodu linią kolejową [1].

Przy ul. Olbrachta działało w 2013 roku kilka małych firm, w tym Altfarby, Glormeb Tkaniny & Artykuły Tapicerskie, wulkanizacja - Nakole.pl, Studio fotograficzne Robert Brykała czy 3W Maszyny Budowlane. W tej części najbardziej charakterystyczna jest hala przy wschodniej granicy działki, z trójczłonową fasadą, której środkowa część (nad główną bramą) została podniesiona wzdłuż całej długości budynku i doświetlona przez trzy okna.

Na trawniku przy ul. Górczewskiej w 2014 roku powstała siłownia plenerowa.

Na parkingu przed osiedlem Górczewska Park od strony ul. Olbrachta stoi słup wysokiego napięcia. Do 2017 roku jego nielegalny bliźniak znajdował się na terenie zakładów, po wschodniej stronie ulicy dojazdowej [25].

Osiedle Górczewska Park

Osiedle od zachodu graniczy z torami kolejowymi [20]. Jest to wąski pas o szerokości 50 metrów i długości 750 metrów. Pomiędzy torami i osiedlem planowana jest w nieokreślonej przyszłości trasa szybkiego ruchu N-S, którą zasłoniłyby ekrany akustyczne i drzewa [5]. Na osiedlu oddano 11 budynków mieszkalnych sześciokondygnacyjnych i jeden ośmiokondygnacyjny od ul. Górczewskiej (ze sklepem na parterze) [4]. Znalazło się w nich 886 mieszkań (31-93 m2 [4]). Powierzchnia całkowita osiedla wynosi 93450 m2, powierzchnia użytkowa 45500 m2, a powierzchnia zabudowy 10850 m2 [14].

Wbrew nazwie obok nie ma prawdziwego parku, lecz mieści się centrum handlowe Wola Park [16].

Osiedle zaprojektowano jako niskobudżetową inwestycję mieszkaniową. Architekci odnieśli się do stylu międzynarodowego: typizacji i standaryzacji [19], tzw. neomodernizmu [23]. Żeby obniżyć koszty, bloki są prawie identyczne. Praktycznie każdy ma dwie części, mniejszą o rzucie kwadratu i połączoną z nią większą o rzucie prostokąta [5]. Bloki o pięciu powtarzalnych rzutach [19] meandrują, by na wąskiej przestrzeni znalazło się miejsce na małe podwórka. Między wejściem na poszczególne podwórka a zjazdem do garażu podziemnego powstały od strony ulicy małe patia [4]. Wzdłuż osiedla prowadzi blisko kilometrowa droga. Co jakiś czas jest z niej zjazd do częściowo zagłębionych garaży. Na podwórka wchodzi się schodami lub rampą. Wszystkie łączą się ze sobą pieszym pasażem między blokami. W przejściach zostały zamontowane stojaki na rowery. Na podwórkach są place zabaw, stolik do gry w szachy, stół do ping-ponga i mała architektura do odpoczynku. Całość oddziela od ulicy wysoki na ponad dwa metry płot [4].

Budynki cechują się oknami od sufitu do podłogi, jasnymi elewacjami, prostymi liniami i drewnianymi akcentami [19]. Przyziemie budynków zostało wyłożone cienkimi płytami z fibrobetonu w grafitowym kolorze. Przy wejściach są wózkarnie. Hol na parterze każdego bloku ma lekko barwione szyby, co daje ciekawy efekt kolorystyczny. Klatka schodowa z windą jest przestrzenna i skąpana w świetle dzięki pełnowymiarowym przeszkleniom na każdej kondygnacji. Na ostatnim piętrze szklana tafla wywija się dodatkowo nad dach. Schody zostały wykonane z ciemnego lastryko bardzo dobrej jakości [4]. Korytarze w mieszkaniach zostały ograniczone do minimum. Loggie mają grube mury. Wykorzystano drewniane ramy okien i zróżnicowano ich wielkość. Dodatkowo nieregularne rozmieszczenie czterech typów okien ożywiło fasady (zastosowano tzw. zasadę serową) [4].

Budowa rozpoczęła się w sierpniu 2007 roku [19]. Prace zakończono w czerwcu 2009 roku [14]. Inwestorem i wykonawcą była spółka J.W. Construction, a projekt powstał w pracowni JEMS Architekci (w składzie Olgierd Jagiełło, Maciej Miłobędzki, Marcin Sadowski, Jerzy Szczepanik-Dzikowski, Wojciech Kotecki, Paweł Majkusiak [19]) [4]. Za konstrukcje odpowiadał LGL [21]. Mieszkania początkowo były sprzedawane po ok. 9 tys. zł/m2, natomiast po nastaniu kryzysu spadły do ok. 7 tys. zł/m2 [4]. W 2010 roku zespół budynków oddano do użytku [19]. Pozostało wtedy ok. 160 wolnych mieszkań. Deweloper rozważał wówczas wynajem [16].

W latach 2009-2012 roku firma J.W. Construction domagała się, aby miasto wykupiło działkę zaplanowaną pod trasę ekspresową NS. Deweloper podkreślał, że grunt kupił przed wejściem w życie planu zagospodarowania, a uchwalony dokument uniemożliwił mu zabudowę terenu. Urzędnicy odmówili, tłumacząc że przeznaczenie gruntu było znane wcześniej. W 2012 roku spółka pozwała ratusz do sądu. Wartość działki oszacowała na ponad 91 mln zł [22].

W 2010 roku Józef Wojciechowski, właściciel Polonii Warszawa i jednocześnie JW. Construction, postanowił skoszarować piłkarzy Polonii. Na osiedle miało przenieść się około 15 piłkarzy oraz ich trenerzy Luis Villarroel i Jon Bakero. Miało to zarówno ograniczyć wydatki jak i mieć piłkarzy na oku [34].

W 2011 roku inwestycja dostała wyróżnienie Stowarzyszenia Architektów Polskich za najlepszy budynek roku [4]. Z kolei w prasie branżowej projekt kojarzony był z obozem, innym układ osiedla przypominał ciasny splot łańcucha DNA [19].

W sierpniu 2007 roku JW Construction zawarła z Sawa Residential Fond umowę ustanowienia odrębnej własności oraz sprzedaży na rzecz Sawa Residential Fond 100 lokali mieszkalnych w inwestycji. Wartość umowy wynosiła 70.6 mln zł. W 2011 roku JW Construction rozwiązało umowę, w efekcie czego poszkodowana spółka wystąpiła z roszczeniem na kwotę 23.6 mln zł [27].

W listopadzie 2011 roku przeprowadzono wśród mieszkańców ankietę. Większość była zadowolona z domów i sąsiedztwa [19]. Przeszkadzała im natomiast numeracja z literami alfabetu, która powoduje, że w każdym bloku jest mieszkanie numer np. 110 z tą różnicą, że na początku osiedla jest 110A, a na końcu 110M, natomiast na skrzynkach nie oznaczono tych liter [24].

Na osiedlu w 2011 roku była kręcona reklama ING "Szkoda życia na mieszkanie w złym miejscu" [24].

Po II wojnie światowej były tu pola uprawne z polną drogą przebiegającą ukośnie z północnego zachodu na południowy wschód.

Po podjęciu decyzji o budowie Pałacu Kultury i Nauki osiedle dla robotników zlokalizowano w Jelonkach, 8 km od placu budowy. Obok niego, przy ul. Górczewskiej 179, znalazło się zaplecze budowlane PKiN, do którego doprowadzono bocznicę kolejową. Zajęło obszar 25 ha. Mieściło się tu 65 warsztatów i magazynów oraz budynki administracyjne [15].

W zachodniej części znajdowały się magazyny bazy materiałowej oraz składowisko z suwnicą portalową i składowisko okrąglaków. W południowej części mieściła się ciesielnia wraz ze stolarnią, składowisko tarcicy, suszarnia drewna i warsztaty naprawczo-mechaniczne. Na północ od nich rozgałęziała się bocznica, po lewej stronie mając wytwórnię asfaltu, a po prawej wytwórnia wyrobów gipsowych. W centralnej części kompleksu znajdowała się kotłownia. Dalej na północ zlokalizowano składowisko konstrukcji stalowych wyposażone w dźwig portalowy, naprzeciwko którego umieszczono podgrzewalnię i składowisko kruszywa oraz zbrojarnię. Przy ul. Górczewskiej zlokalizowane były place produkcyjne zbrojenia, betonów i zapraw, prefabrykatów żelbetowych oraz centralne laboratorium. W północno-wschodniej części mieścił się podłużny magazyn cementu, a po obu jego stronach wytwórnia mleka wapiennego i budynek administracyjny (od strony ulicy). Przy wschodniej granicy posesji umieszczono warsztaty instalacji elektrycznych, a obok nich warsztaty instalacji sanitarnych połączone z placem do gięcia rur. W południowo-wschodniej części znajdowała się duża hala naprawy samochodów, budynek obsługi codziennej i garaż dla samochodów osobowych oraz autobusów, a także place postojowe. Na północ od niego była stacja benzynowa i budynek sanitarny [15].

Znajdowały się tu dźwigi portalowe i wieżowe do rozładunku towarów z wagonów kolejowych. W początkowym stadium budowy bazę obsługiwało około 500 ciężarówek typu „ZIS” i „ZIM”. W późniejszym okresie ich liczba mogła wynosić nawet 2000. Na terenie bazy zatrudnionych było około 900 osób. Kompleksem zarządzał kierownik Aleksander Stiepanowicz Tuszmałow. Bazę oddano do użytku we wrześniu 1952 roku [15].

21 stycznia 1955 roku w bazie odnaleziono ciało polskiego kierowcy Mikołaja Mackiewicza [15]. Pałac Kultury i Nauki został oddany do użytku 21 lipca 1955 roku [35]. Wówczas baza zapewne przestała pełnić swoją początkową funkcję.

Przedsiębiorstwo Budownictwa Miejskiego Warszawa-Południe

Zalążkiem Przedsiębiorstwa Budownictwa Miejskiego Warszawa-Południe były utworzone na Pradze decyzją Komendanta Wojennego dla m. st. Warszawy brygady robocze, których zadaniem było odgruzowywanie ulic i rozbiórki zniszczonych budynków. Kierownictwo brygad mieściło się przy ul. Targowej 15, a później przy ul. Górnośląskiej 20 [1].

W styczniu 1945 roku powstało Państwowe Przedsiębiorstwo Budowlane - Oddział I. W 1951 roku połączono je ze Stołecznym Przedsiębiorstwem Warszawa 2, tworząc Zjednoczone Budownictwo Miejskie 5 Warszawa-Południe z siedzibą w al. Ujazdowskich (wówczas al. Stalina). W 1956 roku zmieniono siedzibę na ul. Wiktorską 91A. 1 lipca 1958 roku Ministerstwo Budownictwa zmieniło nazwę zjednoczenia na Przedsiębiorstwo Budownictwa Miejskiego (PBM) Warszawa-Południe z siedzibą przy ul. Baśniowej 3 (do 1959 roku ul. Projektowanej) [1].

7 stycznia 1971 roku PBM połączyło się z Przedsiębiorstwem Robót Wykończeniowych Budownictwa "Stolica", tworząc Kombinat Budownictwa Miejskiego Warszawa-Południe. W 1971 roku zostało włączone w skład Kombinatu Przedsiębiorstwo Budownictwa Uprzemysłowionego Fabryka Domów w Warszawie, który utworzyły: Zakład Robót Montażowych, Zakład Robót Wykończeniowych "Stolica", Zakład Prefabrykacji "Fabryka Domów" [1].

Fabryka Domów przy ul. Górczewskiej została uruchomiona ok. 1970 roku jako oddział Warszawa-Północ. Wytwarzała materiały do budowy osiedli na Jelonkach, Górcach i Chrzanowie [1].

Fabryka Domów przy ul. Górczewskiej została zamknięta w 1990 roku, budynki przestały w kolejnych latach pełnić swoją funkcje [1]. Około 2000 roku zostały oddzielone zabudowania w południowo-wschodniej części przy ul. Jana Olbrachta.

Pierwsza próba znalezienia inwestora dla upadającego Przedsiębiorstwa Budownictwa Uprzemysłowionego Warszawa-Północ przez próbę przeprowadzenia przekształceń własnościowych miała miejsce w 2001 roku. Wartość zakładów szacowano wówczas na ok. 50 mln zł. W 2002 roku PBU zostało przekształcone w spółkę prawa handlowego w zakresie działalności deweloperskiej, która posiadała trzy duże nieruchomości w stolicy, przy ul. Marymonckiej, ul. Konstruktorskiej i ul. Górczewskiej [26].

W 2005 roku sprzedano zachodni fragment działki deweloperowi JW. Construction, który wybudował tam osiedle.

W 2007 roku wystawiono 13 ha przy ul. Górczewskiej na sprzedaż pod zabudowę mieszkaniową, jednak nikt się do konkursu nie zgłosił. Cena wywoławcza była ustalona na 250 mln zł [12]. Kolejne próby sprzedaży miały miejsce w lipcu 2008 roku [17]. W 2009 roku Przedsiębiorstwo Budownictwa Uprzemysłowionego Warszawa-Północ miało ponad 30 mln zł długów. Został złożony wniosek o upadłość firmy [18]. Ostatecznie przejęło je Miejskie Przedsiębiorstwo Robót Ogrodniczych (MPRO), wraz z Przedsiębiorstwem Produkcyjno-Handlowo-Usługowym "Zaplecze" i spółką Ratusz Wilanów [13]. Następnie MPRO zmieniło nazwę na Miejskie Przedsiębiorstwo Realizacji Inwestycji (MPRI) [6].

W 2009 roku dla obszaru został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zmienił on użytkowanie terenu z przemysłowego na zabudowę mieszkaniową [9]

Plany zagospodarowania

W 2017 roku w 14. Edycji konkursu Europan dla młodych architektów i urbanistów, którego hasło przewodnie brzmiało Productive city [6] zadaniem było zaprojektowanie zagospodarowania tego obszaru. Wyróżniono trzy projekty: Warszawa Common Places (zwarte, ekologiczne i energetycznie neutralne miasto), House the Productivity (miasto z prefabrykatów) oraz The Excity (miasto z przetworzonych odpadów) [7].

W 2019 roku pojawiła się koncepcja Warszawskiej Dzielnicy Społecznej (Mieszkaniowej). Była to oddolna inicjatywa, za którą stali Joanna Erbel, Tomasz Andryszczyk oraz architekt z pracowni BBGK Architekci, Wojciech Kotecki [9]. W pracowni BBGK Architekci przygotowano koncepcję urbanistyczną całego terenu. Zaplanowano dwie ulice prostopadłe do ul. Górczewskiej i pieszy pasaż z atrakcyjnym placem i domem kultury w pofabrycznej kotłowni pośrodku [4]. Miał pełnić funkcję rynku, wokół niego znalazłyby się sklepy, kościół, przedszkole, tereny rekreacyjne, gdzie ludzie mieli się spotykać, załatwiać sprawy, realizować potrzeby i odpoczywać [29]. Wydzielono cztery kwartały zabudowy [10]. Mieszkania czterech typów (społeczne, komunalne, TBS oraz przeznaczone na wynajem, wszystkie bez możliwości zakupu) stanowiłyby 73,1% zabudowy. 11,3% przeznaczono na usługi, 10% na biura, 1,9% na funkcje społeczne, a 3,7% na edukację [9]. W sumie na 16 ha miały powstać 2182 mieszkania [10]. Założono również socjalizację mieszkańców z różnych grup wiekowych [1]. 20% mieszkań przewidziano dla seniorów, 20% dla par, 45% na mieszkania rodzinne, a 15% na kawalerki i mieszkania studenckie. Na powierzchni 1.25 ha zaplanowano zespół szkolno-przedszkolny dla ok. 500 dzieci, a nad nim akademik. Miał być również dom kultury i biblioteka [2]. Od strony ulicy Górczewskiej umieszczono biurowce, stanowiące m.in. barierę akustyczną. Pojawić się miały różne typy budynków: korytarzowce, klatkowce (galeriowce), domy w zieleni i zabudowa szeregowa [10]. Jednostki mieszkalne miały mieć półotwarte dziedzińce z dużymi przestrzeniami wspólnymi [2]. 30% miały zająć tereny zielone w formie skwerów, ogródków działkowych czy łąk kwietnych. Drugie tyle przewidziano na tarasach nad garażami, dachach i ścianach [9]. Zaplanowano rozwiązania dla rowerzystów, włącznie z wygodnym przechowywaniem rowerów, systemy car sharingu. Pojawiły się lokale użytkowane wspólne, jak pralnie i schowki [9]. Warszawska Dzielnica Mieszkaniowa miała powstawać w ramach stołecznego programu Mieszkanie 2030 [28].